Mi-août, dans un deux-pièces de l’Écusson, à Montpellier, le disjoncteur saute trois fois dans la soirée. Le lendemain, une prise de la cuisine noircit et dégage une odeur de brûlé. La locataire coupe le circuit au tableau, puis écrit au propriétaire par SMS et par courriel. Pas de réponse : il est en vacances.

Au bout de cinq jours sans cuisine, avec le réfrigérateur branché sur une rallonge, elle fait venir un électricien. Celui-ci découvre un tableau ancien à fusibles, un circuit de cuisine sous-dimensionné et une connexion brûlée derrière la prise.

Il remplace la prise, refait la connexion, met le circuit en sécurité et propose un devis pour un tableau neuf avec protection différentielle. Il lui remet aussi un rapport avec des photos de la connexion brûlée. Sa facture du jour : 390 euros. En septembre, la locataire déduit cette somme de son loyer.

À son retour, le propriétaire refuse de payer : il n’a rien commandé. Chacun a en partie tort.

Ce qui revient au locataire, ce qui revient au propriétaire

Le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives met à la charge du locataire, pour l’électricité, le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des coupe-circuits et fusibles, des ampoules et des tubes lumineux, ainsi que la réparation ou le remplacement des baguettes et gaines de protection. Une prise cassée par un choc ou un fusible grillé relèvent donc, en principe, du locataire.

La loi du 6 juillet 1989 l’en dispense toutefois lorsque ces réparations sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Une prise qui noircit parce que le circuit de la cuisine est sous-dimensionné, ou parce qu’une connexion ancienne a chauffé, révèle un défaut de l’installation, pas un mauvais usage.

Le reste, à savoir le tableau, le câblage, la protection différentielle ou la mise à la terre, ne figure pas dans la liste des réparations locatives : il incombe au bailleur, tenu d’entretenir le logement et d’y faire toutes les réparations autres que locatives.

L’inverse existe aussi. Si la panne vient d’un usage anormal, comme des multiprises en cascade sur un même circuit ou un radiateur d’appoint trop puissant, ou d’un bricolage du locataire, la réparation lui revient : il répond des dégradations survenues pendant le bail.

Il ne peut pas non plus transformer l’installation sans l’accord écrit du propriétaire, qui peut exiger à ses frais la remise immédiate en l’état lorsque la transformation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement.

S’y ajoute l’obligation de délivrer un logement décent. Les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les textes et en bon état d’usage et de fonctionnement, et le réseau électrique doit permettre l’éclairage de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants. Une cuisine privée de courant ne remplit plus ces conditions.

Dans l’Écusson, comme dans beaucoup d’immeubles anciens du centre de Montpellier, l’installation a souvent plus de quinze ans. Le dossier de diagnostic technique annexé au bail doit alors comprendre un état de l’installation intérieure d’électricité. S’il signalait déjà un tableau vétuste ou des protections insuffisantes, le propriétaire aura du mal à soutenir que la panne était imprévisible.

Faire exécuter soi-même : une possibilité encadrée

Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, le code civil prévoit qu’après mise en demeure, le créancier d’une obligation peut la faire exécuter lui-même, dans un délai et à un coût raisonnables, puis demander au débiteur le remboursement des sommes engagées.

Appliqué au bail, le locataire peut donc faire réaliser une réparation qui incombe au propriétaire, à condition de l’avoir d’abord mis en demeure et de s’en tenir à une dépense raisonnable.

Trois points méritent attention. La mise en demeure d’abord : un SMS resté sans réponse prouve mal qu’une demande claire a été faite. Une lettre recommandée, ou au minimum un courriel qui décrit la panne, demande l’intervention et fixe un délai, est bien plus solide.

Le délai ensuite : il s’apprécie au regard de l’urgence. Cinq jours sans cuisine en plein mois d’août, avec un risque d’incendie signalé, ne ressemblent pas à de l’impatience.

Le coût enfin : la dépense doit correspondre à ce qui était nécessaire. Remplacer une prise et sécuriser un circuit, oui ; refaire tout le tableau sans accord, c’est une autre affaire. Dans le cas de l’Écusson, l’électricien s’en est tenu à la mise en sécurité et a renvoyé le tableau neuf à un devis, ce qui était la bonne méthode.

En cas de danger immédiat, comme une odeur de brûlé, de la fumée ou une prise qui chauffe, la priorité reste de couper le courant au tableau et, si besoin, d’appeler les secours. La question de la facture vient après.

Déduire la facture du loyer : le faux bon réflexe

C’est en retenant elle-même les 390 euros sur son loyer que la locataire s’est exposée. Le code civil n’admet la compensation qu’entre des dettes certaines, liquides et exigibles.

Tant que le propriétaire conteste devoir la facture, la créance de la locataire n’a pas cette certitude, et la retenue peut être traitée comme un impayé partiel.

La voie la plus sûre consiste à payer le loyer et à réclamer le remboursement par écrit, puis, à défaut d’accord, à saisir la commission départementale de conciliation ou le juge. Lorsque le logement n’est pas décent, celui-ci peut aussi ordonner les travaux restants et réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur exécution.

Une lettre qui récapitule la panne, les messages restés sans réponse et la facture de l’électricien constitue alors la meilleure pièce du dossier, quelle que soit l’issue.

Pour le propriétaire, le silence est le pire des choix. Un bailleur qui part en vacances sans laisser de contact ni de nom d’artisan s’expose à payer une intervention qu’il n’a pas choisie, et à un litige qu’une réponse rapide aurait évité.

Laisser au locataire un numéro joignable, le nom d’un électricien de confiance et un accord préalable pour les petites urgences, dans une limite de montant fixée par écrit, règle la plupart des situations.

Si la panne provoque un début d’incendie ou abîme des appareils, l’assurance entre aussi en jeu. Le locataire doit être assuré contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire, et en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. Déclarer le sinistre sans attendre évite d’ajouter un litige d’assurance au désaccord sur la facture.

L’inverse est tout aussi vrai : l’électricité n’est jamais un moyen de pression. Couper le courant d’un locataire, même en cas de loyers impayés, est une voie de fait qui engage la responsabilité civile et pénale du bailleur, comme le détaille Mon Avocat Bailleur dans sa page consacrée à cette question.

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